▲건설투자 부진에도 불구 앞으로 주택공급의 균형수준을 높이는    노력은 계속 필요할 것으로 보인다.

고성장을 이끌어 왔던 건설투자 부진이 장기간 이어지고 있다. 건설투자 자본스톡을 추정해 본 결과 과잉공급 수준으로 보기는 어렵지만 선진국 평균에 근접한 것으로 나타난다. 그동안 빠른 속도로 자본의 양을 축적해 왔기 때문에 건설투자 증가율은 당분간 경제성장률을 밑돌 것으로 보인다. 경제에 부정적 충격을 줄일 수 있는 정책적 고려가 필요할 것이다. <편집자 주>

 

비주거용 건설투자가 과다 공급된 대표적인 국가로 일본을 들 수 있다. 일본의 도로밀도는 세계적으로 높은 수준이며, 1980년 기준 비주거용 건설 자본스톡 비율은 GDP 대비 4.1배나 됐다. 일본의 비주거용 건설 부문은 부동산 버블 붕괴 직후까지 높은 투자증가율이 이어졌으나, 1992년부터 지속적으로 마이너스 성장을 하는 등 장기침체에 빠져 있다. 우리나라는 일본처럼 과도한 투자가 이뤄진 것으로는 보이지 않기 때문에 이와 같은 급격한 조정이 일어나지는 않을 것으로 보인다.

 

다만 경제규모 대비 자본스톡이 어느 정도 갖춰으로써 현재와 같은 높은 투자율이 지속할 수는 없을 것이다. SOC 자본스톡이 부족했던 시기에는 투자 대비 높은 경제적 효과를 기대할 수 있기 때문에 정책적으로 투자율을 높게 유지할 필요가 있었다. 그렇지만 어느 정도 자본스톡이 갖춰져 감에 따라 투자 대비 효과는 점차 낮아질 수밖에 없다. 투자상품으로 본다면 수익률이 떨어지는 자산이 돼가는 것이다.

 

급격한 조정은 없을 것

 

▲ 주택건설투자율은 아직 선진국 수준을 밑돌고 있다. <자료=LG경제연구원>

앞으로 비주거용 건설투자 증가율은 경제성장률을 밑도는 모습을 이어갈 것으로 예상된다. 앞으로 우리 경제가 2000년대 평균성장률인 4%로 성장한다고 가정하면, 비주거용 건설투자는 이보다 약 1%p 낮은 수준으로 증가해야지 GDP 대비 자본스톡 비율이 유지되는 것으로 나타났으며, 투자율은 2030년에는 7% 수준으로 낮아지는 것으로 계산된다.

 

주택건설은 토목건설 부문과는 다른 양상을 보인다. 수도권의 신도시 조성, 연간 200만호 건설 등 정부의 대규모 주택공급정책이 있었던 90년대를 제외하면 주택건설 투자율은 항상 선진국 평균보다 낮은 수치를 보였다. GDP 대비 주택 자본스톡 비율도 선진국 평균에 크게 못 미치는 수준인 것으로 나타난다. 1990년대 대규모 주택공급으로 GDP 대비 자본스톡 비율이 상승하긴 했으나 외환위기 이후에는 거의 정체되면서 선진국과의 격차를 해소하지 못하고 있다. 2009년 기준 주택 자본스톡은 GDP 대비 0.65배로 추정돼 선진국 평균(1.05배)의 약 62% 수준에 머물러 있다.

 

이러한 수치는 다른 주거지표를 통해서도 확인해 볼 수 있다. 우리나라의 주택보급률(=주택수/가구수)은 전국평균 101.9%로 100%를 넘어선 것으로 나타나지만 여전히 주요 선진국 대비 낮은 수준인 것으로 나타난다. 일본의 주택보급률은 115.2%(‘08년 기준), 미국 111.4%(‘08년 기준)로 우리보다 높은 수치를 보인다. 다른 주거지표인 인구 천명 당 주택수도 우리나라는 2010년 기준 363.8호로 주요 선진국 대비 80% 수준에 불과하다.

 

고비용 구조가 주택 공급 제약

 

▲주요국 주거수준 비교<자료=LG경제연구원>

선진국 대비 주택 자본스톡이 충분히 쌓이지 않은 것은 상대적으로 높은 지가 등 주택공급의 고비용 구조가 균형 공급수준을 낮췄기 때문으로 보인다. 타 선진국 대비 인구밀도가 높으며, 수도권 집중현상도 두드러져 상대적으로 지가가 매우 높은 수준이다. 높은 지가로 인한 택지의 부족, 택지 조성에서 과도한 규제로 인한 비용상승 등으로 고정비용이 선진국 대비 높은 것으로 알려졌다.

 

이는 선진국에 비해 같은 비용으로 훨씬 작은 수의 주택을 공급할 수밖에 없으며 이에 따라 균형 공급량은 선진국보다 작게, 균형 가격은 높게 형성되게 된다. 실제 국가별로 인구밀도와 주택 자본스톡 비율 간의 관계를 구해보면 뚜렷한 역관계가 성립하는 것으로 나타난다. 소득 대비 주택가격 비율(PIR)이 7.7배(2009년 기준)로 타 선진국에 비해 높은 것에서도 이러한 사실을 유추해 볼 수 있다. 인구밀도가 높은 나라들은 상대적으로 택지가 부족해서 주택당 면적이나 1인당 주거면적 등이 낮게 나타나고 주택자본스톡 비율도 낮다는 것이다. 결국 우리나라의 특성상 주택자본스톡이 선진국보다 낮은 것은 어느 정도 불가피한 현상이라 생각된다.

 

전반적인 건설 자본스톡이 과잉공급은 아니지만 빠른 속도로 건설자본을 늘려오는 과정에서 특히 비주거용 건설부문을 중심으로 건설관련 생산능력은 크게 높아져 있는 것으로 보인다. 건설 및 부동산 부문의 관련 인력과 장비들이 지금까지는 빠른 투자가 이뤄져 필요했지만 증가속도가 둔화된다면 생산능력 역시 조정이 필요해질 것이다. 최근 건전성이 크게 낮아지는 건설기업들에 비춰볼 때 집중돼 있는 생산요소 및 자원을 다른 부문으로 효율적으로 이전될 수 있도록 하는 정책적 배려가 필요해 보인다. 건설기업들의 구조조정을 통해 경쟁력을 높이고, 산업부문 간 노동 이동에 따른 부작용을 최소화할 수 있어야 할 것이다.

 

고령화, 복지 증대 등으로 건설투자 감소

 

▲주택자본스톡 추이<자료=LG경제연구원>

더욱이 경제구조가 안정된 선진국에서도 소득 대비 건설자본의 양이 지속적으로 낮아지는 모습을 보인다. 선진국들의 건설자본스톡 비중은 1980년 GDP 대비 평균 3.3배 수준이었으나 이후 점차 감소해 2009년에는 2.9배까지 낮아져 있다. 소득이 높아지고 인구고령화가 진전되면서 서비스업 비중이 증가해 온 점, 사회복지지출의 증대로 SOC 재정지출의 감소 등에 기인했기 때문으로 판단된다. 우리나라 역시 인구고령화, 사회복지지출 수요 증가 등 때문에 건설 투자율이 더 크게 조정받을 가능성도 존재한다.

 

주택건설에 대한 공급정책은 유지돼야 할 것이다. 주택 자본스톡이 여전히 선진국대비 낮은 상황이기 때문이다. 물론 균형 주택자본스톡 자체가 선진국보다 낮을 수 있다는 점, 인구고령화, 가구형태 변경과 같은 수요 측 요인도 함께 고려돼야 할 것이다. 주택 자본스톡의 균형수준이 선진국 대비 낮은 것은 지가 등 고정비용이 선진국 대비 높은 수준 때문으로 보인다. 원형지 공급과 같은 택지공급방식에서의 비용 절감, 토지은행제도의 적극적 활용, 용적률 등 규제완화를 통한 비용인하 방안 등을 지속적으로 검토해 나가 주택공급의 균형수준을 높이는 노력도 계속돼야 할 것이다. <자료=LG경제연구원·정리=김경태 기자>

 

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김경태  mindaddy@hkbs.co.kr

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